Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer von Gebäuden

Für den Regelfall sieht das Einkommensteuerrecht für die Abschreibung von Gebäuden typisierte Abschreibungssätze vor. Die Sätze liegen zwischen 2%, 2,5 % und 3% und beziehen sich auf die Gebäudeanschaffungs- oder -herstellungskosten. Die Gebäude werden je nach Nutzungsart und Zugehörigkeit zum Privat- oder Betriebsvermögen also im Normalfall auf 50 Jahre, 40 Jahre oder 33 ⅓ Jahre abgeschrieben.“

Bei Gebäuden kann anstelle der typisierten Nutzungsdauer in begründeten Ausnahmefällen aber auch eine kürzere Nutzungsdauer berücksichtigt werden (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG). Zu den Voraussetzungen im Einzelnen hat die Finanzverwaltung mit dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 Stellung genommen. Mit Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23, juris, hat der Bundesfinanzhof (BFH) der im BMF-Schreiben dargelegten Verwaltungsfassung in wesentlichen Teilen widersprochen. Der Umgang mit der BFH-Rechtsprechung wird derzeit innerhalb der Finanzverwaltung erörtert. 

Nach Auffassung des BFH kann sich der Steuerpflichtige zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes nach § 7 Abs. 4 Satz EStG jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Demzufolge hat der Senat ausdrücklich anerkannt, dass auch eine Gutachtenmethode, durch die die Restnutzungsdauer eines Gebäudes modellhaft wirtschaftlich bestimmt wird, als Nachweis für die Inanspruchnahme des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG genügen kann. Dafür genüge aber nicht nur ein schlichter Verweis durch den Steuerpflichtigen auf eine rechnerisch ermittelte Restnutzungsdauer eines Gebäudes. Bis zu einer gesetzlichen Neuregelung, die zum Jahresende 2024 tatsächlich zu erwarten ist, werden folgende Nachweise  von der Finanzverwaltung anerkannt.

Als Nachweis für eine kürzere Nutzungsdauer geeignete Gutachten

Als Nachweis geeignet sind Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder von Personen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm zertifiziert worden sind.

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Nicht als Nachweis für eine kürzere Nutzungsdauer geeignete Gutachten

Gutachten anderer Sachverständiger werden derzeit nicht als Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer anerkannt. In diesen Fällen ist die Berücksichtigung einer kürzeren Nutzungsdauer auch nach der neueren BFH-Rechtsprechung nicht möglich.

Keine sachverständige Begutachtung des Gebäudes

Gutachten, die allein durch eine schlichte Bezugnahme auf die modellhaft ermittelte Gesamt- sowie Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der Immobilienwertermittlungsverordnung erstellt wurden, sind für den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer nicht geeignet. Enthält das Gutachten keine durch sachverständige Begutachtung erlangten Ausführungen zu den individuellen Gegebenheiten des Objekts (z.B. zu durchgeführten oder unterlassenen Instandsetzungen/Modernisierungen), ist es auch nach der neueren BFH-Rechtsprechung nicht zum Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer geeignet. So ist nach Auffassung der Finanzverwaltung etwa auch eine Ortsbesichtigung des Sachverständigen weiterhin zwingend erforderlich.