1. Eine gesonderte Zurechnung von Darlehen zu den Anschaffungskosten des fremdvermieteten Teils eines erworbenen und im Übrigen eigengenutzten Gebäudes scheidet aus, wenn der gesamte Kaufpreis von einem Girokonto an die Veräußerer des erworbenen Gebäudes überwiesen wird und sich auf diesem Konto Eigen- und Fremdmittel vermischt haben.
2. Die Aufhebung eines Darlehensvertrags mit Wirkung für die Zukunft stellt kein rückwirkendes Ereignis dar.
Sachverhalt
Die Beteiligten streiten um den Umfang des Schuldzinsenabzugs bei einer teilweise fremdvermieteten und teilweise selbstgenutzten Immobilie sowie um das Vorliegen eines rückwirkenden Ereignisses i.S.d. § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO. Die Kläger erwarben 2007 teilweise fremdfinanziert ein Mehrfamilienhaus. Sie beabsichtigten, den selbstgenutzten Gebäudeteil allein mit Eigenkapital zu finanzieren und die Kreditmittel für die Bezahlung des fremdvermieteten Gebäudeteils zu verwenden. Hierfür war im notariellen Kaufvertrag auch eine Aufteilung des Kaufpreises erfolgt. Die aufgenommenen Darlehensmittel waren auf ein privates Girokonto überwiesen worden, auf dem sich auch Eigenmittel der Kläger befanden. Es kam daher zu einer Vermischung von Eigen- und Fremdmitteln. Das Objekt wurde im Streitjahr 2013 zu 81,09 % zu fremden Wohnzwecken genutzt und zu 18,91 % von den Klägern selbstbewohnt. Im Streitjahr entrichteten die Kläger Schuldzinsen in Höhe von insgesamt 31.303 EUR. Im Juni 2015 wurden die Darlehensverträge aufgelöst und zur Ablösung neue Darlehen bei anderen Banken aufgenommen. Das Finanzamt berücksichtigte nur die auf den vermieteten Gebäudeteil entfallenden Schuldzinsen als Werbungskosten (81,09 %), während die Kläger den Abzug sämtlicher im Zusammenhang mit der Finanzierung des Objekts stehender Schuldzinsen begehrten. Die Klage hatte keinen Erfolg.
Entscheidung des BFH
Die Revision ist nicht begründet. Schuldzinsen sind nur anteilig als Werbungskosten abziehbar, wenn das Darlehen nur teilweise zur Einkünfteerzielung aus VuV verwendet wird. Die gesonderte Zurechnung von Darlehen zu den Anschaffungskosten des fremdvermieteten Teils eines erworbenen (und im Übrigen selbstgenutzten) Gebäudes scheidet dann aus, wenn der gesamte Kaufpreis von einem privaten Girokonto an die Veräußerer des erworbenen Gebäudes überwiesen wird, selbst wenn die Erwerber Darlehen mit der erklärten Absicht aufnehmen, damit den auf den vermieteten Teil des Gebäudes entfallenden Anteil der Anschaffungskosten zu finanzieren. Denn dieses Motiv reicht allein nicht für die Annahme aus, mit dem Darlehen sei tatsächlich der anteilige Kaufpreis entrichtet worden. Aufgrund der Vermischung der Eigen- und Fremdmittel war vorliegend nicht mehr erkennbar, welche Mittel konkret für die Bezahlung des selbst- oder fremdgenutzten Gebäudeteils verwendet worden waren. Damit sind auch Eigenmittel in die Gesamtfinanzierung eingeflossen. In einem solchen Fall ist eine Zurechnung der Darlehenszinsen zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung nur im Verhältnis der Nutzfläche des selbstgenutzten und des fremdvermieteten Teils möglich.
Im Streitfall lag im Hinblick auf die Ablösung der ursprünglichen Darlehen auch kein rückwirkendes Ereignis i.S.v. § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO vor. Die nachträgliche Änderung vertraglicher Bestimmungen ist regelmäßig kein rückwirkendes Ereignis.
Praxishinweis
Der für den Abzug von Schuldzinsen als Werbungskosten erforderliche wirtschaftliche Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften aus VuV kann nicht durch einen bloßen Willensakt des Steuerpflichtigen begründet werden. Erforderlich ist insbesondere die Verwendung der Darlehensmittel für einen vermieteten Gebäudeteil. Mit den Darlehensmitteln müssen Aufwendungen beglichen werden, die konkret der Anschaffung/Herstellung dieses Gebäudeteils zuzuordnen sind. Wird ein dem vermieteten Teil zugeordnetes Darlehen zunächst einem Konto gutgeschrieben, auf dem sich auch die Eigenmittel befinden und von dem der Steuerpflichtige anschließend alle Erwerbsaufwendungen bezahlt, sind die Darlehenszinsen nur anteilig als Werbungskosten abziehbar.