Die Mieter hatten einen Mietvertrag geschlossen, in dem die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung auf sie umgelegt wurden. Im Mietvertrag war u.a. formuliert:
„Der Mieter hat alle Betriebskosten im Sinne des (…) § 3 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV) zu tragen. Hierauf werden Vorauszahlungen erhoben für (…) Allgemeine Betriebskosten (kalte Betriebskosten), insbesondere: (…) f) Müllbeseitigung (§ 2 Nr. 8 BetrkV), (…) o) Sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrkV), so insbesondere für Dachrinnen- und Gullyreinigung, den Betrieb von Notstromaggregaten, den Betrieb von Brandschutz-, Brandmelde-, Lüftungs-, Tür- und Tor-, Notlicht-, Notruf- und Brunnenanlagen, Wartung von Türsprech-, Öffner- und Müllabwurfanlagen. (…) Die Abrechnung der allgemeinen Betriebskosten erfolgt (…) nach dem Verhältnis der Wohnfläche je Wirtschaftseinheit.“
Nach Nr. 2 Abs. 2., 3. der in den Mietvertrag einbezogenen „Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB)“ der Vermieterin, war diese berechtigt, „neu entstehende Betriebskosten entsprechend den gesetzlichen Vorschriften geltend zu machen“.
Mit Schreiben vom 12.4.2016 kündigte die Vermieterin den Mietern an, das Gebäude, in dem sich die Mietwohnung befände in Entsprechung der gesetzlichen Neuerungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Sie wies darauf hin, dass die Installation der Rauchwarnmelder durch eine von ihr beauftragte Fachfirma (einheitlich) erfolgen werde. Die Vermieter beauftragte ferner einen externen Dienstleister mit der Erbringung eines sog. Behältermanagements, in dessen Rahmen der Restmüll der Mieter auf fehlerhafte Mülltrennung überprüft und ggf. von Hand nachsortiert wird.
Die Vermieterin legte diese vorstehend genannten Betriebskosten auf die Mieter um. Für die entstanden so für die Anmietung der Rauchwarnmelder 13,66 €, für die Wartung der Rauwarnmelder 12,09 € und für das Behältermanagement Kosten von 8.02 € jährlich. Die Vermieterin zog den sich aus der Betriebsabrechnung für das Jahr 2018 ergebenden Nachzahlungsbetrag vom Konto der Mieter ein. Die Mieter widersprachen der Abbuchung in Höhe der vorstehend genannten Kosten und forderten den Geldbetrag zurück. Als die Vermieterin dem nicht nachkam, klagten die Mieter auf Rückzahlung. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Berufungsgericht gab der Berufung in Bezug auf die Anmietung der Rauchwarnmelder statt und wies die Berufung im Übrigen zurück. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgten die Mieter ihren Rückzahlungsanspruch in Bezug auf die Kosten der Rauchwarnmelderwartung und des Behältermanagements weiter.
Im Urteil vom 5.10.2022 begründete der VIII. Zivilsenat beim Bundesgerichtshof die Zurückweisung der Revision. Die Mieter hätten keinen Anspruch auf Rückzahlung der einbezogenen Beträge aus Bereicherungsrecht, § 812 As. 1 BGB. Die Kosten seien Betriebskosten im Sinne von § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. § 1 Abs. 1 BetrKV. Nach § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB i.V.m. § 556 Abs. 1, 4 BGB habe der Mieter Betriebskosten zu tragen, wenn die Parteien eine entsprechende Vereinbarung wirksam getroffen hätten. Hierfür genüge für die in § 2 Nr. 1-16 BetrKV benannten Betriebskosten, zu denen auch die Kosten der Müllbeseitigung gehörten, die Verweisung auf die Betriebskostenverordnung.
Der Tatbestand des § 2 Nr. 8 BetrKV sei weit auszulegen und umfasse auch den privat veranlassten Aufwand des Vermieters für die Kontrolle und Sortierung des Mülls in den Müllbehältern. Eingeschlossen seien etwa auch die Kosten für Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen und Müllmengenerfassungsanlagen (vgl. BR-Drucks. 568/03, S. 31). Es könne dahin stehen, ob die Kosten gegen das sog. Wirtschaftlichkeitsverbot verstießen. Danach habe der Vermieter die Nebenpflicht, bei der Umlage von Betriebskosten auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Eine Verletzung dieser Pflicht begründe einen Schadensersatzanspruch des Mieters nach § 280 Abs. 1 BGB, § 241 Abs. 2 BGB, der sich auf die Freihaltung von den unnötigen Kosten richte. Die Darlegungs- und Beweislast hierfür trage der Mieter. Dieser prozessualen Pflicht seien die Mieter nicht genügend nachgekommen. Erforderlicher Sachvortrag werde durch die bloße Vorlage von An- lagen nicht ersetzt.
Zutreffend habe das Landgericht Berlin die Wartung der Rauchwarnmelder – anders als die Kosten der Anmietung – als Betriebskosten qualifiziert. Die Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts seien als wiederkehrende Kosten grundsätzlich umlegbare Betriebskosten, hier im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrkV.
Zulässigerweise sei zwischen den Parteien zudem vereinbart worden, dass die Vermieterin auch nachträglich entstehende Betriebskosten umlegen dürfe.
Die Umlage der Kosten sei im Mietvertrag ausdrücklich unter o) erfolgt. Hier seien die „Kosten des Betriebs“ von Rauchwarnmeldern umgelegt. Es sei eine Frage der Auslegung der mietvertraglichen Regelung, die vorliegend durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung erfolgt sei, ob darin auch die Kosten der Wartung enthalten seien.
Allgemeine Geschäftsbedingungen seien nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrs- kreise verstanden würden. Dabei seien die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen. Sie seien unabhängig von der Gestaltung des Einzelfalles sowie dem Willen und den Belangen der jeweils konkreten Vertragspartner nach ihrem typischen Sinn auszulegen. Ansatz- punkt für die bei einer Formularklausel gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung sei in erster Linie der Wortlaut.
Nach diesen Maßstäben seien auch die Kosten der regelmäßigen Wartung in den Betriebskosten enthalten. Dieses Verständnis sei auch einem redlichen und verständigen Mieter nicht entzogen.
BGH, Urt. v. 5.10.2022 - VIII ZR 117/21