Dem WEG-Verwalter, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, kann gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zustehen.

Sieht die Gemeinschaftsordnung einer Mietshausanlage vor, dass an einer Untergemeinschaft (für die Tiefgarage) die jeweiligen Eigentümer entsprechend ihren Anteilen berechtigt und verpflichtet sind, so entspricht es der Bedeutung dieser Regelungen, dass allein die Teileigentümer der Tiefgarage die Kosten für Sanierungsmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage zu tragen haben, auch im Hinblick auf tragende Bauteile, die zugleich das Fundament der Wohngebäude bilden.

Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, wenn der Grundstückseigentümer erst im Zeitpunkt der Veräußerung des vermieteten Grundstücks ein wirtschaftliches Interesse am Eintritt des Erwerbers in den bestehenden Mietvertrag hat.

Der Gewinn aus der Veräußerung der selbstgenutzten Wohnung ist auch hinsichtlich des Arbeitszimmers steuerfrei, wenn das Arbeitszimmer im Rahmen der Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit genutzt wurde.

Zum 1. Dezember 2020 ist das neue WEG (Wohnungseigentumsgesetz) in Kraft getreten. Die Gesetzesänderungen haben sowohl für Wohnungseigentümer als auch für die Verwalter deutliche Veränderungen sowohl im Hinblick auf Beschlussfassungen aber auch Rechte und Pflichten für Verwalter herbeigeführt. Nachstehend finden Sie die wichtigsten Änderungen im Überblick.

Im Urteil vom 11.6.2021 hat sich der BGH weitläufig mit Verwalterkompetenzen (zum WEG a.F.) und mit Sondervergütungen im Verwaltervertrag beschäftigt. Eine für die Praxis wichtige Entscheidung, die man gerne schon vor 25 Jahren in den Händen gehalten hätte.

Der Mieter kann im beendeten Mietverhältnis die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zurückfordern, wenn die Abrechnung ausbleibe; das gelte jedoch  dann nicht, wenn der Mieter im laufenden Mietverhältnis es versäumt habe, von seinem Recht zur Zurückbehaltung Gebrauch zu machen. 

Die Zustimmung zur Errichtung einer Nachbarwand ist unwiderruflich und bezieht sich auch auf Bauteile, die deren Abschluss dienten und die Benutzung des überbauten Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigten; hierzu gehöre auch ein Dachüberstand (Ortgang). Wenn aber der Dachüberstand nach der Dachneueindeckung weiter in das Grundstück ragt, ohne dass dies bautechnisch veranlasst ist, kommt ein (teilweiser) Rückbau durchaus in Betracht.

In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist anerkannt, dass ausschlaggebend für die Erschließung eines Grundstücks stets die nächste von ihm aus erreichbare selbständige Erschließungsanlage ist und – abgesehen von den Fällen einer Zweiterschließung – grundsätzlich nur für diese eine Beitragspflicht entstehen kann. 

Nach dem bislang geltenden Recht war es an den Vertragspartnern zu ermitteln, wer die Gemeinschaft im konkreten Fall vertreten soll, was zuweilen zu Rechtsunsicherheit geführt hat. Indem das WEMoG dem Verwalter das Vertretungsrecht der Gemeinschaft zuweist (§ 9b Abs. 1 Satz 1), herrscht Rechtsklarheit. Der Verwalter kann nunmehr auch einseitige Rechtsgeschäfte für die Gemeinschaft ausüben, ohne der Gefahr einer Zurückweisung nach § 174 BGB ausgesetzt zu sein.

Nachdem im Internet von einigen Industrie- und Handelskammern ein Verordnungsentwurf vom Oktober 2020 kursierte, hat nun auch das Bundesministerium der Justiz und Verbraucherschutz einen Entwurf einer Rechtsverordnung offiziell vorgelegt, der die Ermächtigung nach § 26a WEG ausfüllen soll.

Immobilienmakler müssen auf ihrer Homepage Pflichtangaben leicht erkennbar und ständig verfügbar halten. Die Impressumspflicht gilt für alle Internetauftritte, also auch für Social-Media-Plattformen. 

Einige WEG-Verwalter haben von dem Urteil des EuGH vom 17.12.2020 (C-449/19 Rs. WEG Tevestraße) gelesen und fragen sich, ob Sie den Eigentümern für die Heizkosten (Wärmelieferung, Wasser, Reparaturleistungen etc.) jetzt Umsatzsteuer in Rechnung stellen müssen. Die Antwort ist eindeutig NEIN. 

Am 1.11.2020 ist das Gebäudeenergiegesetz in Kraft getreten, das u.a. die alte Energieeinsparverordnung (EnEV) ablöste. Während die Pflichten zur Berücksichtigung bestimmter Angaben aus dem Energieausweis in Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien und die Vorlage des Energieausweises bei der Besichtigung, grundsätzlich unverändert übernommen wurden, wurde aber am Energieauseis selbst etwas Hand angelegt.

Die bisherige Immobilienwertermittlungsverordnung von 2010 mit diversen Richtlinien werden durch eine überarbeitete Immobilienwertermittlungsverordnung mit Anwendungshinweisen abgelöst. Damit soll in größerem Umfang als bisher die Anwendung bundeseinheitlicher Grundsätze sichergestellt werden.

Bei Neubauten oder größeren Renovierungen müssen die Gebäude künftig mit einer Ladeinfrastruktur für Elektromobile ausgestattet werden.

Die Ausübung der Maklertätigkeit ist  an eine Vielzahl gesetzlicher Vorschriften und eine schwer überblickbare Rechtsprechung gebunden. Laut Dienstleistungs-Informationspflicht-Verordnung hat der Makler vor Abschluss eines schriftlichen Vertrages oder der Erbringung der Vermittlungstätigkeit dem Kunden vorgegebene Angaben mitzuteilen.

Die novellierte EU-Energieeffizienzrichtlinie (Richtlinie (EU) 2018/2002 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 11. Dezember 2018 zur Änderung der Richtlinie 2012/27/EU zur Energieeffizienz (ABl. L 156 vom 19.6.2018, S. 75) enthält Verpflichtungen zur Fernablesbarkeit der messtechnischen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, zur unterjährigen Verbrauchsinformation und zu Abrechnungsinformationen.

Durch die Entschließung soll die Bekämpfung von Geldwäsche im Immobiliensektor verstärkt werden.

Gerichte hatten in Prozessen um Mietminderungen wegen des Lockdowns sehr unterschiedlich geurteilt. Seit Inkraftretung der Vermutungsregelung zu § 313 BGB haben gewerbliche Mieter eine bessere Position, wenn sie  über eine Vertragsänderung verhandeln wollen. 

Zum Jahreswechsel 2020/2021 ist eine neue EU-Verordnung in Kraft getreten, die europaweit den Betrieb von Drohnen neu regelt. Die neue EU-Verordnung ändert die Grundlage für die Betriebsvorschriften von Drohnen. 

Mit der Reform des WEG besteht die Hoffnung, den Modernisierungsstau in vielen Gemeinschaften aufzubrechen und Konfliktpotentiale zwischen den Wohnungseigentümern aufzulösen. Wird dies gelingen?